Hinweise für den erfolgreichen Hausbau

Zwischen einem privaten Bauherrn und dem gewerblich tätigen Bauunternehmen besteht häufig nicht nur ein Wissensgefälle, ob eine Leistung mangelfrei ist oder nicht, vielmehr sind auch die Verhandlungspositionen und „Druckmittel“ der Vertragsbeteiligten ungleich verteilt. In dieser Konstellation hilft eine baubegleitende Qualitätskontrolle durch eine unabhängige Institution, das Gleichgewicht zwischen den Vertragsparteien herzustellen. Auch für den Unternehmer bedeutet eine baubegleitende Qualitätskontrolle einen erheblichen Vorteil, denn häufig können frühzeitig erkannte Mängel mit einem geringeren Kostenaufwand behoben werden, als wenn später an einem bereits fertiggestellten Bauvorhaben nachgebessert werden muß.

Im Hinblick auf die erhebliche Bedeutung der Luftdichtheit eines Gebäudes, die auch durch die Regelungen in der EnEV (Energieeinsparverordnung) unterstrichen wird, und die widrigenfalls drohenden, erheblichen Schäden für die Bausubstanz und die Gesundheit der Bewohner sowie mit Rücksicht auf den Klimaschutz ist ein sog. Blower-Door-Test ein wichtiges Instrument um eine qualitativ hochwertige Ausführung des Bauvorhabens sicherzustellen und zu überprüfen. Der ausführende Bauunternehmer muß ebenfalls ein Interesse an einem bestandenen Blower-Door-Test haben: Denn ein Verstoß gegen die Vorgaben der EnEV stellt einen Mangel dar (OLG Brandenburg, Urt. v. 02.10.2008, Az.: 12 U 92/08).

Es hat sich herumgesprochen, daß der Baugrund erhebliche Risiken für die frist- und kostengerechte Erstellung eines Bauvorhabens birgt. Um dieses Wagnis - soweit wie möglich - einzugrenzen, bietet es sich an, bereits vor Planungs- bzw. Baubeginn ein Baugrundgutachten einzuholen. Dies liegt im Interesse beider Parteien. Zum einen kann sich der Bauherr auf die notwendigen Maßnahmen bzw. Kosten einrichten und nerven- und zeitraubende Meinungsverschiedenheiten während der Ausführungsphase vermeiden. Zum anderen ist die Sicherheit eines Baugrundgutachtens auch für den Bauunternehmer von erheblicher Bedeutung, da Streitigkeiten aus dem Stoff „Baugrund“ gar nicht erst entstehen und der Bauunternehmer nicht zittern muß, ob der Bauherr die Nachfinanzierung für die notwendigen Maßnahmen „stemmen“ kann.

Daß für den privaten Bauherrn gerade in einer etwaigen Insolvenz des Bauunternehmers ein Bedürfnis für eine Absicherung gegen Mehrkosten für die Fertigstellung oder Mängelbeseitigung besteht, hat zwischenzeitlich auch der Gesetzgeber erkannt. Dies führte zu der Einführung des § 632a Abs. 3 BGB durch das Forderungssicherungsgesetz (FoSiG) für alle ab dem 01.01.2009 abgeschlossenen Werkverträge über die Errichtung oder den Umbau eines Hauses, soweit der Bauherr (Besteller) ein Verbraucher ist. Danach muß der Unternehmer dem Bauherrn eine Sicherheit (häufig eine Bürgschaft) in Höhe von 5 % der vereinbarten Vergütung stellen; auf Verlangen des Unternehmers kann der Bauherr die Sicherheit auch durch einen Einbehalt von den Abschlagszahlungen realisieren. Zwar war der Deutsche Bundestag in seiner Begründung zum Gesetzesentwurf (BT-Drs 16/511) der Meinung, daß ein über 5 Prozent der Vergütung hinausgehendes Interesse des privaten Bauherrn an einer Sicherheit „derzeit nicht quantifizierbar“ sei. Allerdings zeigt die Praxis, daß dann, wenn der Bauunternehmer doch einmal in Insolvenz fallen sollte, dem Bauherrn für die Fertigstellung oder die Mängelbeseitigung rasch Aufwendungen entstehen, die 5 Prozent der Vergütung bei weitem übersteigen. Die jetzt gesetzlich eingeführte Sicherheit wird also regelmäßig nicht ausreichen,  um sämtliche Schäden des privaten Bauherrn abzudecken.

Bedauerlicherweise konnte sich der Gesetzgeber nur zur Normierung einer Vertragserfüllungssicherheit durchringen. Dabei ist unbestritten, daß der private Bauherr auch nach der Abnahme, d.h. während Gewährleistungsfrist, gerade im Falle der Insolvenz des Bauunternehmers ein Interesse und ein Bedürfnis hinsichtlich einer Sicherheit für etwaige Mängelbeseitigungskosten hat. Denn 5 Jahre (regelmäßige Verjährungsfrist bei Bauwerken, § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB) sind eine lange Zeit. Deshalb findet sich in der Regel in nahezu jedem Bauwerkvertrag, der im Rahmen eines Gleichgewichts der Parteien fair ausgehandelt wurde, eine vertragliche Vereinbarung über die Verpflichtung des ausführenden Unternehmers zur Stellung einer Mängel- bzw. Gewährleistungssicherheit. Da gesetzliche Vorgaben fehlen, ist eine vertragliche Vereinbarung zu dieser Frage dringend anzuraten.